퇴직연금으로 리츠투자

리츠(REITS)란?

 국내 증시에 상장된 리츠에 투자하면 부동산을 직접 매입하지 않고도 건물주가 누리는 수익을 확보할 수 있다고 합니다. 현재는 DC형 퇴직연금과 IRP 적립금을 국내 상장 리츠에 투자하는게 가능합니다. 최근 주택을 비롯한 부동산 시장이 급등하면서 소액으로 오피스텔 등 여러가지 다양한 부동산에 투자할 수 있는 리츠(REITS, Real Estate Investment Trusts)에 대한 관심이 상당히 높아졌습니다. 리츠란 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 유가증권에 투자하고 여기에서 발생되는 임대료과 개발 관련 수익을 투자자에게 돌려주는 방식의 부동산투자회사를 말합니다. 부동산투자회사법에 의하면 리츠에서 발생한 수익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당하도록 하고 있습니다. 리츠에 투자하면 부동산을 직접 매입하지 않고서도 건물주가 누릴 수 있는 수입을 확보할 수 있으므로 요즘같은 저금리 시대에 꽤 유용한 투자 대안이라고 볼 수 있습니다.

 

 국내에 리츠가 처음 도입된 것은 2001년입니다. 그렇지만 2018년 이전에 출시된 대부분의 리츠는 기관투자자를 대상으로 하는 사모 리츠였고 그 때문에 일반 투자자들이 접근하기는 쉽지 않았습니다. 2018년을 기준으로 일반 투자자의 자금을 받아 상장된 리츠는 전체 219개 중에서 5개에 불과했습니다. 하지만 2019년부터 본격적으로 공모 리츠의 시대가 열리기 시작했는데 저금리 환경에서 안정적인 배당투자 수단으로 상장리츠에 대한 투자수요가 증가했지 때문으로 보입니다. 게다가 2019년 12월부터 DC형 퇴직연금과 IRP 적립금을 국내증시 상장 리츠에 투자할 수 있도록 허용했는데 기존에는 DB형 퇴직연금에만 허용되던 것을 DC형과 IRP까지 확대한 것입니다. 

 

리츠 투자 유의점

 리츠에 투자할 때에는 투자대상 부동산이 어떠한 것인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 전통적인 투자대상은 오피스인데 리츠의 주된 수입이 임대료에서 나오기 때문입니다. 이 지역은 임대가 잘 되니까 괜찮겠지 하고 안일하게 생각해서는 안 됩니다. 같은 권역 내에서도 오피스마다 공실률 차이가 어마어마하기 때문입니다. 특히 코로나19 이후 재택근무가 늘어나면서 오피스에 대한 수요 변화가 예상되기 때문에 투자할 때 좀 더 신중하고 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 임차인 구성 현황과 계약 내용을 철저히 조사하고 현재 공실률뿐 아니라 미래 예상되는 공실 발생 가능성까지 살펴야 합니다. 최근에는 백화점, 쇼핑몰, 아울렛 등 소매업에 활용되고 있는 리테일 부동산에 투자하는 리츠도 증가하고 있습니다. 리테일 리츠에 투자할 때에는 마스터 리스(Master Lease) 계약 여부와 조건을 확인해야하는데, 마스터 리스는 하나의 자산관리업체가 건물주한테서 부동산을 통째로 임대받아 관리하는 방식으로 이렇게 하면 일부 임차인 때문에 임대수입이 불안정해지는 것을 막을 수 있습니다. 호텔에 투자하는 리츠도 있는데 이것은 임대수입이 아니라 운영수익에서 수입이 발생하기 때문에 일반 부동산 투자에 비해 좀 까다로운 편입니다. 임대계약에 따라 발생하는 수입은 안정적인 예측이 가능하지만 호텔 운영 수익은 시장 상황에 따라 변동이 심하기 때문입니다. 통상 호텔 매출의 70~80%는 객실에서 창출되고 나머지 20~30%는 음식료 판매 등 부가서비스에서 창출되는데 코로나19를 전후로 하여 객실과 부가서비스 수익에 어떤 변화가 있었는지 투자할 때 꼼꼼히 챙겨봐야 하겠습니다. 오피스, 리테일, 호텔 이외에도 전자상거래 증가의 수혜를 입는 물류센터에 투자하는 리츠와 데이터센터에 투자하는 리츠도 등장하여 각광을 받고 있습니다. 코로나 19 이후 온라인 비대면 거래가 활성화되면서 이분야에 대한 수요는 더 많아질 것으로 예상됩니다. 이 밖에 1~2인 가구 증대와 서민 주거안정이라는 정부 정책의 수혜가 예상되는 임대주택 리츠도 눈여겨 봐야할 부분입니다.

 

퇴직연금으로 리츠투자

 퇴직연금을 상장 리츠에 투자하려면 주식거래가 가능한 증권사를 이용해야 하는데 만약 은행이나 보험사에 DC형 퇴직연금과 IRP 적립금을 맡겨 놓았다면 상장 리츠 거래가 가능한 증권사로 적립금을 이체해두어야 합니다. DC형의 경우, 일부 회사에서 퇴직연금을 관리하는 금융회사를 여러 개 지정해두고 근로자가 원하는 금융회사를 선택해 운용하도록 하고 있습니다.  회사가 퇴직연금 적립금을 맡겨둔 금융회사에 상장 리츠 투자가 가능한지 알아보고, 만일 투자할 수 없다면 가능한 금융회사를 찾아 적립금을 이체하면 됩니다. 현재 일부 증권회사에서 퇴직연금을 상장 리츠에 투자할 수 있도록 서비스를 제공하고 있는데 만약 회사에서 지정한 퇴직연금 사업자 중에 그런 증권사가 없다면 리츠에는 투자할 수 없습니다. 반면 IRP 가입자는 본인이 원하면 상장 리츠 거래가 가능한 증권사로 언제든지 적립금을 이체할 수 있습니다.