인구 더 줄어도 서울 집중 현상 심화, 해결방안

 현재 한국의 1인가구 실태는 높은 소득 수준과 자산 수준을 반영하지 않습니다. 2021년 자료 기준 1인 가구의 연소득은 평균 2691만원으로 전체 가구 소득(6414만원)의 42.0%를 차지했는데, 1인 가구의 평균 자산은 2억1108만원으로 전체 가계 자산(5477억2000만원)의 38.5%를 차지했습니다. 이 수치는 1인 가구의 소득과 자산이 국내 중위 아파트를 살 만큼 충분하지 않다는 것을 보여줍니다.

주택 유형 및 임차

이러한 상황을 감안할 때 2021년 1인 가구의 주택 유형은 단독주택(42.2%)이 가장 많았고, 그 다음이 아파트(33.1%), 연립·다세대 주택(11.5%) 순이었습니다. 임차는 2020년 기준 월세(42.3%)가 가장 많았고, 주택소유(34.3%), 장기임대(17.5%) 순이었습니다.

 

서울의 인구집중도

전문가들은 인구와 가구수가 줄어들면서 수도권으로의 인구 집중이 심화될 것으로 내다보고 있습니다. 자산관리연구원 고종완 소장에 따르면 서울의 등록인구는 줄고 있지만 입주인구와 일평균인구는 늘고 있다고 합니다. 그는 서울을 자신의 거주지로 생각하는 일부 개인을 잠재적인 미래 거주자로 간주하여 서울의 지속적인 주택 및 서비스 수요에 기여해야 한다고 강조합니다.

 

또한 2018년 서울시가 도입한 '생활인구' 개념은 서울에 거주하는 인구와 출퇴근, 관광, 의료, 교육 등의 목적으로 방문하는 인구를 모두 고려한 개념인데, 서울의 일일 평균 생활인구는 6월 17일 기준 1,002만 6천명으로 2021년 10월 기준 등록인구 975만 5천명을 넘어섰습니다. 이는 서울의 매력이 주민등록을 넘어 다른 지역에서도 유입되고 있음을 의미합니다.

 

집중력을 높이는 요인

청년층과 중년층의 직장 및 교육기관 접근성 선호, 노인층의 의료, 문화, 인프라 접근성 향상 등이 서울 인구 집중 현상에 기여하고 있습니다. 2029년부터 서울의 가구수가 감소할 것으로 예상되는 가운데 고종완 소장은 인구, 소득, 인프라 등의 지표를 고려해 향후 15~20년 동안 도시가 계속 성장할 것으로 내다봤습니다.

 

주택 시장과 정책적 함의

부동산 시장 전문가들도 인구 감소와 가계 감소에도 불구하고 수도권으로의 인구 집중 현상이 심화될 것으로 내다보고 있습니다. 그들은 특히 교외 지역의 통합과 지방 도시의 인프라 개발에 중점을 두고 잠재적인 부작용을 최소화하기 위한 균형 잡힌 개발 정책의 필요성을 강조합니다. 주택 공급 문제를 해결하기 위해 여러 전문가들은 주택 정책의 초점을 도심의 고밀도 개발에서 접근성이 우수한 교외 지역의 뉴타운 개발로 전환할 것을 제안합니다. 그들은 도심의 복합 용도 개발과 교통 중심 개발을 고려할 것을 권장하며 또한 더 많은 주택을 확보하고 양질의 주택 공급을 보장하기 위해 도심의 용적률을 높이는 것이 중요하다고 강조합니다.

 

인구 유출 예상 지역의 공급 줄이고 도심은 고밀개발

 

부동산 시장 전문가 다수도 인구 및 가구 감소와 별개로 서울 등 수도권에 대한 인구 집중은 심화될 것으로 전망했는데, 다만 이 과정에서 수도권 외곽, 특히 지방의 공동화 현상이 심화될 것이라며 이에 따른 부작용을 최소화하기 위한 균형개발 정책이 필요하다고 지적했습니다.

 

"최근 인구감소에도 불구하고 세대수는 증가구간에 있어서 당분간 주택 수요는 늘어나겠지만 가구까지 감소기로 접어들 경우 대기수요가 제한적이거나 도시개발 계획이 부재한 곳은 공동화가 좀 더 빠르게 일어날 가능성이 있다"

"급속한 인구 유출 가능성이 있는 지역에 대한 주택 공급을 순차적으로 줄여나갈 필요가 있고, 근본적으로는 지방 광역도심을 중심으로 기업 유인 등을 위한 정책이 필요하다"

"수요가 있는 곳에 원하는 주택을 공급해야 한다. 도심과 역세권 중심의 복합개발이 필요하고 3기 신도시를 포함해 신도시 추가 개발을 전면 재검토해야 한다"

"일본 등 선진국의 사례를 봐도 교외의 단독주택에서 도심의 아파트(주상복합, 일본식 타워맨션 등)로 수요가 이전하고 있고 특히 MZ세대들은 외곽 주택보다 도심의 주상복합을 선호하는 경향이 강하다. 추가로 양질의 주택을 공급하기 위해서는 외곽 개발보다 도심의 용적률을 올려 더 많은 주택을 확보할 필요가 있다"

"해외사례를 감안하면 고령화와 인구감소가 심화될수록 대도시로 인구가 집중되고 있다. 이런 상황을 감안하면 우리도 기존에 구축된 지하철 등 교통망이나 주요시설 등의 활용도를 높일 수 있도록 도심 고밀개발이나 컴팩트시티 등의 개념을 중심으로 주택공급 정책방향을 재정비할 필요가 있다"

"지하철 등 주요 인프라는 이용 기간을 감안하면 구축은 물론 유지 및 운영, 보수에 더 많은 비용이 소요된다. 신도시 건설에 교통망 확충이 한 쌍으로 나오고 있는데 장기적으로 인구 감소가 국내 주택수요에 미칠 영향을 감안하면 신규 신도시 공급은 신중하게 접근해야 한다"

"향후 지역별 차별화와 양극화가 부동산 정책의 핵심 과제가 될 것이다. 양극화 해소를 위해 지방 등 외곽지역에 정책적인 배려를 하면서도 서울 등은 정비사업 활성화를 통한 고밀개발로 양질의 신규 주택을 공급할 수 있는 장기적인 주택공급 방향이 마련돼야 중장기적으로 공급과 수급의 미스매치를 통한 자원의 낭비를 최소화할 수 있을 것이다."